Stadtteilbedingte Endpreise loten sich aus

CUBE: Wie entwickeln sich Ihrer Meinung die Preise für Neubau-Wohnimmobilien in der Hansestadt? Geht es weiter bergauf?
Sidney Cline-Thomas: In Hamburg stehen Projektentwickler und Bauträger einer verknappten und kniffligen Grundstückssituation gegenüber. Immer wieder gibt es Eigentümer die sich den Verkauf ihres Grundstücks im wahrsten Sinne des Wortes „vergolden“ lassen. Diese Situation führt zu teilweise hohen Grundstücksvorlastkosten. Addiert man die stetig steigenden Baukosten, die zeit- und kostenintensiven Genehmigungsverfahren sowie die übliche Marge für den Projektentwickler hinzu, ergibt dies eine entsprechende Kaufpreisanforderung. So ist es nicht verwunderlich, dass der Angebotspreis für eine Neubauwohnung in den letzten 365 Tagen im Schnitt bei ca. 5.700 Euro/m² lag. Auch künftig wird sich der Durchschnittspreis zwangsläufig nach oben bewegen – jedoch nicht mehr in dem rasanten Tempo der letzten Jahre. Wir können bereits heute erkennen, dass es stadtteilbedingte Endpreise geben wird, die aktuell in vielen Lagen ausgelotet werden. Absolute Toplagen werden weiter hohe Preise aufzeigen – nun ist es an der Zeit der „Schatten-Stadtteile“ aus eben diesem herauszutreten und sich am Markt zu etablieren. Denn die Kompromissbereitschaft der Käufer, neue Stadtteile zu entdecken und zu erschließen steigt zunehmend. Wenn die passende Immobilie zu dem Wunschpreis in einem ausgewählten Stadtteil nicht verfügbar ist, weichen Käufer vermehrt in unmittelbar angrenzende Lagen aus – so ist das soziale Umfeld noch in Reichweite.

Differieren die Angebote im Neubaubereich?
Ja, unserer Recherche zufolge bewegt sich etwa 70% des Marktgeschehens im Neubausegment in einer Preisspanne zwischen ca. 4.000 und 6.000 Euro/m². Lagespezifische Kriterien spielen bei der Kaufentscheidung nach wie vor die größte Rolle. So ist der Sprung über die Elbe gefühlt greifbar – allerdings noch als Pionierbewegung zu betrachten. Aus unserer Sicht hängt der Hamburger Süden stark davon ab, inwieweit es Stadtplanern gelingt, die großen Quartiere infrastrukturell sowie kulturell anzubinden. Darüber hinaus differieren die Angebote hinsichtlich der Ausstattung – je höher diese ist, desto besser lassen sich höhere Kaufpreise plausibilisieren. Der Käufer erwartet jedoch auch bei „günstigen“ Angeboten eine gute Ausstattung. Für jeden ist der Wohnungskauf eine große Investition – egal, ob 250.000 Euro oder 1,5 Mio. Euro zur Verfügung stehen. Das sollte bei jeder Projektentwicklung aber auch jeder Preisfindung berücksichtigt werden.

In welchen Vierteln würden Sie persönlich investieren?
In Horn, Hamm und Billstedt – auch wenn das kein Geheimtipp mehr ist. Das sind Wohnlagen mit enormem Entwicklungspotential, die über eine gute Infrastruktur verfügen und eine nachhaltige Vermietbarkeit im bezahlbaren Segment aufweisen. Billstedt finde ich persönlich mit seinen kiezartigen Strukturen besonders interessant.

Ihr Unternehmen ist schwerpunktmäßig in Hamburg und Bremen aktiv. Welche Unterschiede sehen Sie zwischen den zwei Wohnimmobilienmärkten?
In Bezug auf die Anforderungen gibt es keine Unterschiede – Kriterien hinsichtlich Ausstattung, Architektur oder Mikrolage sind an den beiden Standorten ähnlich. Unterschiedlich haben sich die Immobilienpreise entwickelt – allerdings hat Hamburg als Metropole wirtschaftlich ganz andere Möglichkeiten. Aber auch Bremen ist stark und verzeichnet ein kontinuierlich anziehendes Preisniveau. Folglich befinden sich die Wohnimmobilienmärkte in Hamburg und Bremen im Rahmen der wirtschaftlichen Möglichkeiten auf Augenhöhe.

Durch welche besonderen Leistungen und Angebote hebt sich Robert C. Spies am Markt vom Wettbewerb ab?
Wir schauen durch die Brille eines Projektentwicklers ohne dabei den Fokus auf den Endkunden zu verlieren. So kennen wir auf der einen Seite ganz genau die Anforderungen und Probleme der Projektentwickler und auf der anderen Seite die Wünsche und Bedürfnisse der Wohnungskäufer. Wir bringen die Anforderungen beider Parteien in Einklang. Entlang der gesamten Wertschöpfungskette ist es unsere Aufgabe, kontinuierlich eine Balance herzustellen. Ziel ist es, eine Zufriedenheit und ein Verständnis auf beiden Seiten zu schaffen – der Endkunde darf für den Projektentwickler nicht der „Feind“ sein und umgekehrt darf der Entwickler für den Immobilienkäufer nicht der „böse Bauträger“ sein. Durch unsere kundenorientierte und ganzheitliche Ausrichtung beziehen wir Anforderungen künftiger Wohnungskäufer stets frühzeitig mit ein – der Endkunde muss im Fokus jeder Projektentwicklung stehen. Darüber hinaus fungieren wir aufgrund unserer speziellen Expertise für viele Investoren als Markteintrittskatalysator.

In Hamburg haben Sie im April 2017 ein weiteres Büro eröffnet. Mit welchem Ziel?
Wir haben uns an unserem Hamburger Standort räumlich vergrößert. Neben unserem etablierten Büro für Gewerbe und Investment gibt es jetzt ein separates Büro für den wohnwirtschaftlichen Bereich. Wir haben uns breiter aber auch noch gezielter aufgestellt, mit dem Ziel, die Kräfte der mehr als 70 Mitarbeiter aus der gesamten Unternehmensgruppe stärker zu bündeln. So decken wir mit unseren Teams aus Immobilienexperten, Architekten und Projektentwicklungsspezialisten nicht nur den norddeutschen, sondern auch den nationalen Raum ab.


Herr Cline-Thomas, wir danken Ihnen für das Gespräch.