Maklerprovision – Schummeln gilt nicht

Mit Inkrafttreten am 23.12.2020 hatte das Maklerrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch einen neuen Untertitel mit der Überschrift „Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ erhalten. Nicht nur ist in § 656 a BGB geregelt, dass ein solcher Maklervertrag der Textform bedarf. Vielmehr enthalten die dortigen Regelungen in den §§ 656 c und 656 d BGB für die in § 656 b BGB vorgegebene Konstellation, dass Kaufende einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses Verbraucher:innen sind, auch Vorgaben im Hinblick auf den Provisionsanspruch des Maklers. Ist dieser als so genannter Doppelmakler für Verkaufende und Kaufende tätig, so kann er von beiden eine Provision nur in gleicher Höhe verlangen und insbesondere nicht einseitig für eine Partei unentgeltlich tätig sein. Vergleichbares gilt auch dann, wenn der Makler lediglich für eine Partei tätig war, die andere Partei aber zur Erstattung von Maklerlohn verpflichtet werden soll. Dann müssen im Ergebnis Verkaufende und Kaufende eine Provision in gleicher Höhe leisten.
Für Verbraucher:innen, die eine Provisionsrechnung zum Ausgleich bringen sollen, stellt sich naturgemäß die Frage, wie sie die Einhaltung dieser Vorschriften durch Verkaufende und Makler prüfen können. Soweit die teilweise Erstattung der Provision eines einseitig tätigen Maklers verlangt wird, enthält § 656 d BGB zumindest die Pflicht, die ursprüngliche Zahlung nachzuweisen. In einer Grundsatzentscheidung hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 21.03.2024 zum Aktenzeichen I ZR 185/22 aktuell aber auch klargestellt, dass Kaufinteressenten gegenüber dem Doppelmakler ein Auskunftsanspruch im Hinblick auf seine Tätigkeit für die Verkäuferseite zusteht. Der Anspruch beinhaltet das Recht auf Information im Hinblick auf die Doppeltätigkeit, den Abschluss des Verkäufermaklervertrages, den vereinbarten Provisionssatz, die Rechnungsstellung an die Verkäuferseite und den Geldeingang. Insbesondere können Kaufende auch die Vorlage des Verkäufermaklervertrages verlangen. Der Bundesgerichtshof begründet dies damit, dass für Kaufende Bestand und Höhe der eigenen Provisionsverpflichtung erst dann ersichtlich werden, wenn sie all diese Informationen und Unterlagen sichten konnten. Nur so kann der vom Gesetzgeber vorgesehene Halbteilungsgrundsatz wirksam durchgesetzt werden.

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