Vertrauen ist gut, Überweisung ist besser

Seit Einführung des Paragraphen 16 a GWG gilt dies auch bei familieninternem Immobilienverkauf oder -tausch.
Neben den von dieser Vorschrift nicht betroffenen schenkweisen Übergabeoder Überlassungsverträgen nimmt die Beurkundung von voll- oder teilentgeltlichen Immobilienübertragungen unter Verwandten deutlich zu. Geprägt vom wechselseitigen Vertrauen sahen die diesbezüglichen Urkunden nicht selten vor, dass der vereinbarte Kaufpreis oder die sonstigen Gegenleistungen nicht sofort zu erbringen sind, sondern als Ratenzahlung oder Altersvorsorge, teilweise durchmischt mit erst später anstehenden Sachleistungen. Da diese Verträge nicht selten Teil einer Gesamtschau sind, war es auch nicht unüblich, dass unter praktischen Gesichtspunkten Leistungen „über Eck“ vorgenommen wurden. Barzahlungen waren dabei nicht ungewöhnlich. Nicht selten wurde die ursprüngliche Vereinbarung nach Beurkundung noch einmal modifiziert.
Dies hat über viele Jahre, Jahrzehnte oder sogar Jahrhunderte überwiegend reibungslos funktioniert. Gewinne aus schweren Straftaten wurden dabei nicht verschleiert. Einer solchen vertrauensbasierten Praxis hat der am 01.04.2023 in Kraft getretene Paragraph 16 a GWG ein Ende bereitet. Gegenleistungen mittels Bargeld von mehr als 10.000 Euro hindern eine Erfüllung des Zahlungsanspruches.
Dies kann bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche nach sich ziehen. Eine solche Folge dürfte zwar den heutigen Protagonisten aufgrund des wechselseitigen Vertrauens als undenkbar erscheinen, kann aber schnell zu einem Problem erstarken, sobald durch Rechtsnachfolge andere Personen am Tisch sitzen. Auch führen all diese liebgewonnenen Konstruktionen aus der Vergangenheit zu Abwicklungsverzögerungen, langfristigen Informationspflichten dem Notar gegenüber und dem Risiko, sich aufgrund eines Geldwäscheverdachtes entsprechenden Untersuchungen ausgesetzt zu sehen.

Nachträgliche vertragliche Änderungen der Gegenleistung sind dem Notar anzuzeigen. Dieser ist zudem gehalten, den Antrag auf Eigentumsumschreibung grundsätzlich erst dann zu stellen, wenn er schlüssig festgestellt hat, dass die Gegenleistung unbar bei dem Verkäufer eingegangen ist. Bei der Vereinbarung von Ratenzahlungen oder Rentenzahlungen kann es erforderlich sein, die unbaren Leistungen dem Notar gegenüber auch noch innerhalb eines Jahres nach Einreichung des Eintragungsantrages zu dokumentieren. Kann der Notar die Schlüssigkeit des Nachweises nicht feststellen, hat er dies der zuständigen Behörde anzuzeigen. All diese Unwägbarkeiten und Nachteile sind zukünftig zu berücksichtigen, wenn die Frage ansteht, wie bei familieninternen Immobiliengeschäften die Gegenleistung zu erbringen ist. Sofern nicht aus anderen Gesichtspunkten heraus eine abweichende Konstruktion sinnvoll oder gar erforderlich erscheint, dürfte
es nicht selten empfehlenswert sein, den Kaufpreis schlichtweg zu überweisen.

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