Vorsorge und Fürsorge des Vermieters

Die explosionsartige Erhöhung der Energiekosten ist in aller Munde. Die zuletzt zwischen Vermieter und Wohnungsmieter vereinbarten Heizkostenvorauszahlungen werden bei weitem nicht ausreichen, um die Kosten für Wärme und Warmwasser auch nur annähernd zu decken. Nachzahlungen in noch nie dagewesener Höhe sind zu erwarten. Vorausschauende Vermieter sind dazu übergegangen, bereits jetzt, also unabhängig von einer aktuellen Heizkostenabrechnung, die Vorauszahlungen nach oben anzupassen. Ist dies zulässig? Oder sogar Pflicht des Vermieters? Sofern – wie üblich – der Mieter die Heizkosten zu tragen hat, ist er zumeist auch entsprechend § 556 II BGB verpflichtet, monatliche Vorauszahlungen zu leisten. Gemäß § 560 IV BGB ist der Vermieter berechtigt, durch einseitige Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vorzunehmen. Dabei sind die Vorauszahlungen nach der Höhe der zu erwartenden Heizkosten auszurichten.
Die aktuellen Preissteigerungen haben sich bereits realisiert bzw. wurden von den Versorgungsunternehmen angekündigt. Zumindest eine Verdoppelung der Energiekosten ist kurzfristig zu erwarten, sofern keine wirksame Gaspreisbremse eingeführt wird. Eine verhältnismäßige Anpassung der Vorauszahlungen seitens des Vermieters ist folglich nicht zu beanstanden. Inhaltlich ist zwar die letzte Abrechnung zugrunde zu legen, eine Erklärungsfrist kennt das Gesetz jedoch nicht. Die Erhöhungserklärung bewirkt die Anpassung ab Zugang. Neben diesem gesetzlich verankerten Recht des Vermieters auf Erhöhung kann sich aus seiner Fürsorgepflicht dem Wohnungsmieter gegenüber sogar eine Pflicht ergeben. Der Vermieter ist gehalten, alle Einwirkungen auf die Mietsache und den Mieter zu unterlassen, die diesen beeinträchtigen oder gar schädigen könnten. Der Vermieter kann auch zu positivem Tun verpflichtet sein, um den Mieter vor Gefahren zu schützen.
Ganz überwiegend ist es nur der Vermieter, der gesicherte, konkrete sowie überlegene Kenntnisse im Hinblick auf die immens ansteigenden Energiekosten hat. Für ihn ist es offensichtlich, dass die derzeitigen Vorauszahlungen so gering sind, dass bei der nächsten Heizkostenabrechnung eine Nachforderung zu befürchten ist, die ein großer Teil der Mieterschaft nicht oder nur unter äußersten Kraftanstrengungen zum Ausgleich bringen kann. Dadurch ist es auf Vermieterseite nicht nur rechtlich zulässig, die Heizkostenvorauszahlungen zu erhöhen, sondern auch schlichtweg geboten, um den Mieter vor Existenzbedrohungen zu schützen.

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