Gelungene Metamorphose

Mehr als zwei Millionen Quadratmeter Büroraum stehen in Frankfurt leer. Und daran wird sich in naher Zukunft nicht viel bessern. Eines der in dieser Hinsicht sehr problematischen Viertel ist die Bürostadt Niederrad. Anfang der 1960er Jahre als funktionales Pendant zur Nordweststadt ohne Masterplan als „Geschäftsstadt vor dem Stadtwald“ entwickelt, steht knapp 50 Jahre später von den rund eine Million Büroquadratmetern knapp ein Drittel leer – mit steigender Tendenz.

Die Mieten sind auf deutlich unter 10 Euro / m2 gefallen, gerade ältere, kaum gedämmte, sanierungsbedürftige Bürogebäude finden seit Jahren keine Mieter mehr. Weil Frankfurt andererseits unter Wohnungsknappheit leidet, forciert die Stadtplanung eine Teilkonversion der Geschäftsstadt in ein gemischt genutztes Gebiet: In dem neuen „Lyoner Viertel“ sollen rund 3.000 Wohnungen für etwa 6.000 neue Einwohner entstehen. Weil es derzeit an Akteuren fehlt, die mit einem zahlenmäßig umfangreichen Projekt einen mutigen Anfang setzen, hat die nachdrückliche Metamorphose eines kleinen Büroturms die Funktion eines Pioniers übernommen: Stefan Forster Architekten haben mit ihrem Umbau eines Ende der 1960er Jahre errichteten Hochhauses zu einem Apartmenthaus ein maßstabgebendes Ausrufezeichen gesetzt.

Bei der Transformation des vorher vierzehngeschossigen Gebäudes und seiner Aufstockung um drei Etagen überlagerten sich zwei Prozesse: die auch von der Frankfurter Bauaufsicht geförderte Umwidmung von Büro- in Wohnraum und die Ertüchtigung eines in die Jahre gekommenen Hochhauses, bei dem wegen der Umwidmung der Bestandsschutz nicht mehr griff. Die Defizite lagen etwa im Schall- und konstruktiven Brandschutz. So mussten unter anderem tragende Teile ertüchtigt werden, auch der Rettungsweg wurde völlig neu konzipiert. Das alte Treppenhaus sowie ein komplexes System mit Druckbelüftung, Abluftklappen und neuen Installationsschächten ersetzt nun den Weg über offene Balkone an der Westfassade. Die Büroetagen wurden in insgesamt 98 Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 48 und 160 m2 umgewidmet. Zum Gelingen trugen eine Reihe von positiven Faktoren bei: der annähernd quadratische Grundriss des Gebäudes, die für die Bauzeit eher ungewöhnlich gute Dokumentation von Statik, Haustechnik etc. und das bereits erwähnte prinzipielle Wohlwollen der Behörden.

Mehrere Konzepte entwickelten die Architekten „aus dem Gebäude heraus“, das bestechend­ste – umlaufende Balkone mit Glasbrüstungen bei etwas eingezogener Fassade – konnte aus Kostengründen nicht realisiert werden. Nachdem das Gebäude auf die rohe Tragstruktur zurückgebaut wurde, betont der nun realisierte Entwurf die horizontalen Scheiben, wobei die Höhe der anbetonierten, nur sich selbst tragenden Brüstungen um 33 cm auf gerade einmal 59 cm Gesamthöhe reduziert wurde. Dadurch verstärkt sich die Wirkung der Bandfenster, die an vertikale, etwas zurückgesetzte Alu­pfosten angeschlagen sind. Jede Eckwohnung besitzt eine kleine Loggia mit ebenso niedriger Brüstung und einem Geländer aus pulverbeschichtetem Stahl als Absturzsicherung. Machte das Gebäude vorher im Erdgeschoss einen eher schwebenden Eindruck – die weißen Brüstungen fehlten und die Stützen waren mit dunklem Granit ummantelt – so „erden“ nun Putzträgerplatten das Volumen, die mit dem gleichen weißen Thermoputz wie die übrigen Brüstungen versehen sind. Das Erdgeschoss mit seinen in tiefen Laibungen sitzenden, fast raumhohen Fenstern beherbergt ein großzügiges Foyer, mit Concierge und 320 m2 Gewerbefläche mit separatem Eingang. Die Aufstockung um drei Etagen ging an die Grenze des statisch Möglichen. Die Architekten machten sie nach außen nicht kenntlich, sondern ordneten sie der Ästhetik des Gesamtgebäudes unter.

Auch die Zonierung der Wohnungen – etwa die Platzierung der Wohnungseingangstüren – hat sich aus dem Gebäude und dessen statischen Bedingungen ergeben. Der geringere Besucherverkehr der neuen Nutzung ermöglichte das Entfernen eines Aufzugsschachtes. Der dabei entstandene Raum wurde einer der Wohnungen sowie zwei neuen Installationsschächten zugeschlagen. Bis einschliesslich zum zehnten OG befinden sich sieben Wohneinheiten auf einer Etage, vom elften bis zum vierzehnten lediglich fünf. Zwei der neuen Etagen beherbergen jeweils drei Wohnungen, das Staffelgeschoss zwei Penthouse-Wohnungen mit umlaufender, etwas schmaler Dachterrasse. Äußerst edle Teilmöblierungen ermöglichen offene Grundrisse. Einbauküchen werden im Schlafraum zu Einbauschränken mit Kofferablage, Sanitärboxen dienen zur Raumgliederung. Ausstattung und Materialien – Schleiflack, geräuchertes Eichenparkett, wie Naturstein wirkende, unglasierte Fliesen aus Steinzeug, angerosteter, dann zaponierter Baustahl als Aufzugseinfassung – sind nicht unbedingt teuer, unterstreichen aber den noblen Gesamteindruck des Gebäudes. Ebenso die Detaillierung, die sich den Bedingungen des Gebäudes fügt, aber auch eine Brücke zum erwarteten Klientel schlägt: Unter den Rippendecken mussten Brandschutzplatten angebracht werden, die Raumhöhen verringerten sich dadurch auf 2,52 m, in den Fluren sogar auf 2,42 m; in den neuen Etagen liegen sie bei 2,80 m. Deshalb sind die Apartments mit einfachen, dennoch gut gestalteten Wandleuchten ausgestattet. Die weiß gestrichenen Brandschutzplatten sind – auch bei den Loggien – bis zu den Brüstungen durchgezogen und stärken damit den Eindruck der horizontal geschichteten Scheiben.

Als Mieter wurden zunächst, bei einer durchschnittlichen Miete von 14 Euro/m2, Wochenend-Heimfahrer, Flughafen-affine Berufe oder Firmen erwartet, die ganze Apartment-Kontigente mieten. Für Architekt Stefan Forster sind sie „resistente Randgruppen“: Zwar stellt sich die Versorgung mit Läden und Restaurants, selbst Freizeitmöglichkeiten in der Bürostadt als einigermaßen ausreichend dar, aber abends und vor allem am Wochenende wirkt sie dennoch wie ausgestorben. Die Bewohner müssen also auch ein gewisses Pionierverhalten aufbringen. Immerhin plant die Stadt, die Infrastruktur weiter auszubauen. Selbst einen vollständigen Autobahnanschluss soll Niederrad erhalten - die Verbindung zum Flughafen dürfte damit deutlich gestärkt werden. Den Planern um Stefan Forster und dem Bauherren und Projektentwickler Dreyer & Kollegen Real Estate gelang aber noch etwas: Nachdem die in Frankfurt am meisten verhassten Bauten des Brutalismus gefallen sind – das Technische Rathaus und das Historische Museum wurden abgerissen – kann diese Ära mit dem gelungenen Umbau in der Lyoner Straße eine Rehabilitierung erfahren. Stefan Forster ist dem Anspruch verpflichtet, die Stadt - gegebenenfalls korrigierend - weiter zu bauen.

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