Mittlerweile ist es ein halbes Jahr her, dass der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15.09.2023 – V ZR 77/22 – entschieden hat, dass Immobilienverkäufer:innen grundsätzlich ihrerAufklärungspflicht durch die Bereitstellung von Datenräumen nachkommen können. Dies gilt aber nur dann, wenn erwartbar ist, dass Käufer:innen so auch Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen werden. So kann es sein, dass Verkäufer:innen trotz Errichtung von Datenräumen, also umfangreicher Ansammlungen von Unterlagen und Informationen zu den Immobilien, im Hinblick auf offenbarungspflichtige Umstände verpflichtet bleiben, Käufer:innen explizit aufzuklären.
Bereits wenige Tage nach Veröffentlichung dieser Entscheidung gab es eine Flut von Reaktionen aus der Immobilienbranche, insbesondere von den dortigen Berater:innen. Vorausgesagt wurde überwiegend, dass der Aufwand, den Verkäufer:innen im Zusammenhang mit der Gestaltung der Datenräume zu betreiben haben, deutlich ansteigen werde. Insbesondere müssten mit Käufer:innen Spielregeln zur Nutzung der Datenräume vereinbart werden. Nach Durchsicht der Urteilsgründe muss dies aber nicht zwingend so sein. Dort wird nämlich betont, dass Verkäufer:innen nicht ohne Weiteres davon ausgehen können, dass die Käufer:innenseite eine Due-Dilligence durchführen wird. Von Gesetzeswegen trifft Käufer:innen keine Pflicht oder Obliegenheit zur Due Dilligence, geschweige denn, bei einer solchen Prüfung Expert:innen hinzuzuziehen. So ist es auch keine Pflicht von Verkäufer:innen, Datenräume mit sämtlichen Unterlagen und Informationen, die nur irgendwie zu Immobilien beschafft werden können, zu bestücken. Verkäufer:innen treffen jedoch bei der Veräußerung von Bestandsimmobilien mit dem üblichen Gewährleistungsausschluss eine Aufklärungspflicht im Hinblick auf offenbarungspflichtige Umstände.
Sofern die wirtschaftlichen Eckdaten akzeptabel erscheinen, sind es erfahrungsgemäß maximal eine Hand voll Umstände, die „außer der Reihe“ eine intensivere Prüfung notwendig erscheinen lassen. Dagegen gleicht dasjenige, was in den letzten Jahren im Zusammenhang mit der Bestückung von Datenräumen und der Durchführung der Due Dilligence praktiziert wurde, einem überzogenen Wettrüsten im Hinblick auf Umfang und Inhalt und der jeweiligen Mannschaftsstärke der eingebundenen Berater. In Zeiten, in denen über explodierende Kaufnebenkosten diskutiert wird, könnte das Urteil des Bundesgerichtshofes zum Anlass genommen werden, die Vertragsverhandlungen zu verschlanken sowie zu entschlacken und sich allseits auf die wirklich offenbarungspflichtigen Umstände zu konzentrieren.

zuhorn.de